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浅谈新形势下房地产企业的项目工程质量管理措施

浅谈新形势下房地产企业的项目工程质量管理措施

本文摘要:随着社会经济的发展,我国房地产行业发展很快,造成房地产行业间的竞争更加白热化,要想要在房地产行业存活下去,不仅要侧重房地产项目的设计,还要侧重房地产项目工程质量。本文主要对新形势下房地产企业的项目工程质量管理展开分析。 关键词:房地产企业;工程项目;质量管理 近年来房地产行业很快发展,早已沦为我国城市建设和城市规划的主要因素,同时房地产的大面积建设,对城市形态具有深远影响的影响,现阶段我国城镇建设获得了明显的成绩,其中房地产开发功不可没,充分发挥了最重要起到。

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随着社会经济的发展,我国房地产行业发展很快,造成房地产行业间的竞争更加白热化,要想要在房地产行业存活下去,不仅要侧重房地产项目的设计,还要侧重房地产项目工程质量。本文主要对新形势下房地产企业的项目工程质量管理展开分析。  关键词:房地产企业;工程项目;质量管理  近年来房地产行业很快发展,早已沦为我国城市建设和城市规划的主要因素,同时房地产的大面积建设,对城市形态具有深远影响的影响,现阶段我国城镇建设获得了明显的成绩,其中房地产开发功不可没,充分发挥了最重要起到。

一、项目工程质量管理概念对于房地产发展商而言,工程质量某种程度指施工单位的施工质量,它体现的是还包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其竣工验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。

相对于一般来说意义上的“施工质量”而言,工程质量包括的范畴更加普遍,其竣工验收标准更加严苛,且目前仍未构成统一的竣工验收标准。主要还包括以下四部分内容:(1)施工质量方面有可能由施工原因引发,也有可能由设计原因引发(例如阳台鼓吹坎,丝空处涂料,临街式电梯厅吊顶等)。(2)产品效果质量方面主要还包括:设计引发的建筑产品功能、用户舒适性、美观质量问题。(3)不符合于政府主管部门竣工验收拒绝的质量拒绝(例如出入口净高、地下通道净宽、电梯前室窗打开面积)(4)设计出图质量(例如各细分专业图纸设计对立等)二、项目工程质量管理的起到(1)增加因设计缺失影响建筑功能性或用户舒适性;(2)增加因设计缺失导致工程质量;(3)增加设计不符合规范影响竣工验收;(4)增加设计与销售相符引发住户滋扰;(5)增加设计与报建相符影响规划或消防竣工验收;(6)强化细部结构处置,提高项目精品形象;(7)增加施工技术层面的安全事故及技术性质量问题;(8)将施工控制措施确实实施做到,增加施工质量问题。

三、项目工程质量管理的内容(1)设计优化及完备   设计优化及完备是项目质量管理中一项十分最重要的工作,一般通过内部会审的形式积极开展这一工作。内部会审由公司内部各涉及部门构成,主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。而外部会审则以施工单位发问居多,主要是解决问题牵涉到施工方面的设计问题。

(2)合约招标质量技术拒绝  在各项招标工作开始之前,必须将公司关于本招标项目的顺利作法及尤其拒绝以招标拒绝的方式明确提出。这些顺利作法及尤其拒绝远超过规范和设计,有可能须要牵涉到费用,提早以合同条款的形式相同下来不利于为今后能在工程实行中获得较好的贯彻落实获取最不利及有力的确保,同时在确保工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本。(3)方案审查及技术交底  对最重要部位及关键工序,皆拒绝施工单位上报专项施工方案,专项施工方案经审查通过后,方可展开施工。施工方案上报经评审后,及时将评审意见及技术拒绝向本项目涉及工程师及施工单位展开交底。

(4)样板先行证实  所有牵涉到观感及精装修材料均需经材料样板证实后方可定货及进场。凡装饰工程(如外墙、抹灰、室内装饰面、干挂石、天花等)、橱柜加装、墙体砌筑、厨房厕所的洁具加装、给排水管道连接器、玻璃幕墙、园辟、绿化等工程,施工单位皆要做到样板,施工样板经证实后方可大面积施工。

通过样板证实这一环节,确保在确保建筑产品的功能及效果的前提下,尽量避免因设计调整或施工排查带给的大面积返工和损失,并有助增大因样板未定造成分判、材料加工或备料、设计改动等适当迟缓的风险,确保施工质量及工程进度。(5)关键质量指标的监控及检验办法   对监理细则的考量和评价,重点引人注目其明确检查监督措施的可操作性及实行性,防止非常简单提到规范条文,确实将检查督促落到实处,确实反映“监理细则”的起到。

(6)施工竣工验收及工序掌控   拒绝所有的工序开始之前,必需报监理工程师表示同意;所有工序已完成之后,必需报监理工程师检查竣工验收。将施工竣工验收及工序掌控与进度款缴纳融合一起,缴纳时附上各掌控表格签署情况,对并未按以上拒绝办理或违背上述规定者,拒绝接受缴纳涉及工程量的进度款。(7)牵头竣工验收  对最重要部位及关键工序,一方面,通过方案审查及技术交底,使得施工方案在技术上做不切实际并将技术拒绝传超过现场执行层;另一方面,必需高度重视现场继续执行的程度及实施的效果,对最重要部位及关键工序,皆由项目部各专业工程师会同监理单位、施工单位的组织牵头竣工验收。通过牵头竣工验收,一方面,使得竣工验收的结果及找到的问题更加全面及权威一些;另一方面,大规模牵头竣工验收体现出有我司狠抓质量的决意,从而感受到施工单位提高质量意识。

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四、施工过程中的质量管控具体措施(1)敦促施工单位创建并完备自身的质量管理体系施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节,是项目工程目标以求构建的最基本的确保,在项目质量管理中具备十分最重要的起到。拒绝施工单位在工程一开始就严苛按照工程规模大小配有适当数量的合格的专职质检员,质检员必需充份许可,质量不合格时可行使质量立法权。(2)对最重要部位或最重要工序的操作者工人实施考核上岗对于一些对工人操作技能有较高拒绝的最重要部位或最重要工序的施工,对操作者工人实施考核上岗。

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(3)为强化现场过程管理,辨别出有工程管理过程中质量掌控的关键点位,项目部涉及人员对这些质量控制点必需强化竣工验收、严苛把触,明确如下:   1、基础施工:地下室透气施工、止水钢板焊、地下室顶板钢筋保护层掌控、腾出洞口的堵住和透气处置、地下室结构变形缝设置、后倒入带上撤去及施工、人防设备预埋、防雷短路、电梯井以防渗水措施。   2、主体施工:砌筑及装修的抗裂措施、厨卫的透气施工、砌体洞口的方位及透气措施、等电位、装修因应比、屋顶透气及保护层施工、屋面金属构件的短路。   3、保温施工:门窗节点处的透气处置、屏蔽隔离带、保温板的粘贴锚固否按方案展开。   4、外墙石材幕墙施工:膨胀螺栓或者化学螺栓的施工间距、龙骨等的防水处置及焊情况、焊后的防水处置、石材的透气处置、耐候胶的材料掌控、门窗变口的节点处置。

   5、旧有建筑外墙装修:裂缝处置:(1)非结构性裂缝处置用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层抛光掉,遮住素混凝土表面裂缝两边各10mm.用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘.在裂缝处涂刷低渗透性底漆一道。使用弹性中涂漆修复平坦修复宽度以不小于20mm为宜。(2)结构性裂缝处置。首先用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层抛光丢弃.遮住素混凝土表面用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘,当裂缝的宽度小于0.2mm时,使用标示的方式处置大于0.2mm的处置方法同非结构性裂缝。

加装标示嘴,灌入环氧修复材料。(4)质量管理焦点后脚、范围萎缩质量管理必需逃跑质量问题的源头。

对原材料,严格执行原材料进场审核申请。对几项对工程质量有较小影响的半成品,如:栏杆、铝合金门窗、木门/木地板等,将工厂加工过程划入项目质量管理的范畴内,将质量管理的范围覆盖面积至加工厂。定期/定期或关键节点加工时到工厂抽验或检查,保证加工厂按我司登录材料品牌或其他拒绝展开施工,确保施工质量。(5)创建质量预警的长效机制项目部对各种有所不同场合、有所不同方式检查出有的施工单位质量问题及时整理汇总,为各施工单位创建本项目质量档案,根据施工单位质量问题多少、相当严重程度,启动适当层级的质量预警,分别为主管工程师级、项目级、公司级,由层级适当的涉及人员出面协商解决问题。

   结束语   房地产开发项目工程管理是一项系统性的简单工作,作为建设方的工程管理的思维应当转变,提升工程项目质量管理水平,是房地产企业经济效益大大快速增长的基础,因此,我国的房地产业必需强化对工程质量的管控。参考文献[1]马永杰,牒军涛.房地产开发项目工程建设管理分析[J].科技资讯,2010(25).[2]徐伟豪.浅析建筑项目工程的质量管理[J].建筑设计管理,2012(11).。


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